近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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