万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理)际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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