5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的(清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢de)质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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