5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低本番什么意思 日语里本番什么意思的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强本番什么意思 日语里本番什么意思、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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