万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么(me)简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东work on的用法以及语法，workon的用法总结家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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