饱受争议的(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确(què)具体的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此(微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔cǐ)次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查(chá)处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔有瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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