文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4眉飞色舞是什么生肖 眉飞色舞是神态描写吗倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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