OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提振，二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋于平高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟)言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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