万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还债(zhài)权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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