万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些p>

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎ姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些ng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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