文：任泽平团队　　

　　导读

6千克等于多少斤 6千克是多少磅　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内(6千克等于多少斤 6千克是多少磅nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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