5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展(zh事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼ǎn)的主营业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是(sh事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼ì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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