OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全(qgrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译uán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到(dào)了(le)一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都(dgrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译ōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的(de)储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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