OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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