文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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