导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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