文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(g位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念uǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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