5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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