“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再(zài)出现像(xiàng)过去(qù)十年的(de)系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经(jīng)济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈(yù)加明显，让机构和投资(zī)者的(de)关注度(dù一厢情愿是什么意思)从板块向单个标的转移(yí)。上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来(lái)看，无论(lùn)是(shì)业绩，还(hái)是(shì)估值(zhí)，房地产都已(yǐ)经双杀到了(le)最底(dǐ)部，而(ér)且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避免(miǎn)选了(le)半天，标的公司(sī)出(chū)现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏(hào)指出(chū)，需(xū)要满足以下(xià)三(sān)个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关注(zhù)一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是不(bù)太愿意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的(de)主要资(zī)金来源(yuán)来自(zì)新(xīn)盘的销售。但今年新(xīn)房(fáng)的(de)销售情况(kuàng)相较(jiào)一般(bān)。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相(xiāng)对(duì)比较困(kùn)难(nán)，所以整个行业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现在有(yǒu)国资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的(de)民(mín)营(yíng)房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的(de)赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会(huì)特(tè)别重视企业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的(de)最低(dī)水(shuǐ)平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融资成本是否是(shì)行业(yè)内最(zuì)低的；建安成本是否也是业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家(jiā)房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是在(zài)国央企(qǐ)中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投控股(gǔ)等(děng)国(guó)央企房企也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有着(zhe)较(jiào)稳健特色的国央(yāng)企房(fáng)企，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍是少数。而更加值得注意的是(shì)，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚至地方(fāng)国(guó)企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国(guó)央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市(shì)场，以及(jí)过(guò)于激(jī)进的(de)扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有可能(néng)让(ràng)房企重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始(shǐ)在(zài)一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实(shí)现了(le)快速的开(kāi)盘(pán)利用率(lǜ)，预(yù)计今(jīn)年(nián)会有更多的楼(lóu)盘(pán)入市(shì)。像(xiàng)这(zhè)类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集中在强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到机会时要出(chū)手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来(lái)的(de)两年市(shì)场没有想象(xiàng)得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平(píng)，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对(duì)房企的净(jìng)负(fù)债率要(yào)求不(bù)得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么(me)快，所以(yǐ)要(yào)规避公司(sī)净负债率提高到一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地(dì)产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负债率(lǜ)持续居(jū)高不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比的是，华润(rùn)置地(dì)、中国(guó)海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策(cè)略(lüè)的(de)同时(shí)，也较好地(dì)控制了公(gōng)司的(de)扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国央企的融资(zī)成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国(guó)央企自然(rán)而然就具有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意(yì)味着，民(mín)营(yíng)企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发(fā)现，仍有少数(shù)民营(yíng)房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中新进了“中国工(gōng)商银行股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合型(xíng)证券投(tóu)资基(jī)金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长期持有滨江集(jí)团。根据一季(jì)报(bào)，该(gāi)资(zī)产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面(miàn)表现存在(zài)一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企的滨江集(jí)团(tuán)仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等(děng)多维度都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、一厢情愿是什么意思37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了扣非归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的(de)战略布局(jú)关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营收来自杭州(zhōu)地区(qū)，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成(chéng)。近(jìn)三年持续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江集(jí)团(tuán)在杭(háng)州(zhōu)的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集团(tuán)发(fā)布公告表示，公(gōng)司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局(jú)重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地产(chǎn)开发只是房地产产业(yè)链上的中游环节，其(qí)上(shàng)游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产开发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅(mì)个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房(fáng)地产行(xíng)业在进(jìn)入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤(yóu)其(qí)是偏消费属性的家装家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为居(jū)民(mín)保有的住房(fáng)规模(mó)越来越(yuè)大(dà)，随(suí)着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更新的需求(qiú)也一厢情愿是什么意思会越来越(yuè)多。美国过去的(de)数据充分(fēn)说明了这一点，在新(xīn)房(fáng)销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家(jiā)具(jù)消(xiāo)费的增(zēng)长(zhǎng)却(què)一(yī)直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基(jī)金人士表示。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来(lái)自家纺赛(sài)道的公(gōng)司，它们分别(bié)是富安娜(nà)和水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有品牌。第一(yī)季度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的(de)天下(xià)，彼时包括公(gōng)募(mù)的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和(hé)私募(mù)的(de)明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧(ōu)的两只基(jī)金(jīn)都是价值派基金经(jīng)理曹名长在(zài)管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地(dì)产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表现最(zuì)好的是志(zhì)邦家居。同一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的(de)广发(fā)策略优选和广发安(ān)宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦家居十大流(liú)通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是，他(tā)似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的(de)全部三只产品均登榜十大流通(tōng)股股东，其(qí)也成(chéng)为他的独(dú)门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股也越(yuè)来(lái)越被(bèi)机构(gòu)所青(qīng)睐，不过(guò)这类(lèi)标的大多在(zài)香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对此，前述(shù)上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是希望挣的是(shì)市场化应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为(wèi)例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合(hé)同(tóng)里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮合(hé)同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到(dào)产品提价的公司很少，因(yīn)为物(wù)业公司很容(róng)易一开始是挣钱(qián)的，后面(miàn)因为保安这些固(gù)定(dìng)人(rén)员成本(běn)的年(nián)度(dù)增长，不(bù)过服务(wù)没有特别好，客户没有那(nà)么(me)满意，能做到提(tí)价难度是(shì)非常(cháng)大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之后提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它的(de)定位和比(bǐ)较好的(de)服务(wù)是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一厢情愿是什么意思