近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基数学中e等于多少，高中数学中e等于多少金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn数学中e等于多少，高中数学中e等于多少)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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