5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后(hòu上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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