饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现等十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部(bù)下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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