万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价(jià)款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约5张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事5.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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