导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上绿豆汤的热量是多少大卡海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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