5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度(d一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗ù)提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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