OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园RE一方水等于多少升，一方水等于多少升水IT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际租(zū一方水等于多少升，一方水等于多少升水)户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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