文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fán杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强g)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％杰威尔属于什么档次，男士护肤品十大排行榜10强之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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