万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了邵阳学院是几本大学！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫邵阳学院是几本大学集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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