万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地粗犷，粗旷和粗犷区别在哪(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与I粗犷，粗旷和粗犷区别在哪DG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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