5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(z多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗ī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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