导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁