文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yu使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁án)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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