导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù遭天谴什么意思，天谴什么意思解释)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shā遭天谴什么意思，天谴什么意思解释ng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)平(píng)衡遭天谴什么意思，天谴什么意思解释

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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