近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)一本书多重，一本书多重有一斤吗影响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募RE一本书多重，一本书多重有一斤吗ITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注一本书多重，一本书多重有一斤吗分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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