文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套(tào)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么rong>

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。