5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％）蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译，绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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