近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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