5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(gu张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊ó)企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊strong>

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）