万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪)75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确(què)了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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