近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均(jūn宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府fēn)派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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