5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地(dì)产欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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