饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于(yú)金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各(gè)城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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