饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京(jīn儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班g)市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未来如儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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