导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家rong>户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方(f沪上两支花暗指谁 沪上两支花是哪两家āng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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