导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗p>

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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