导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(j仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了ūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了