“现(xiàn)在的房(fáng)地产很难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思(sī)睿集(jí)团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分化的(de)愈加明显，让(ràng)机构和投资者的(de)关注(zhù)度从板块向(xiàng)单个标的转移(yí)。上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都(dōu)已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复(fù)地杀(shā)到了底部(bù)，再(zài)往下(xià)的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要(yào)参考

　　那(nà)么如何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的公司(sī)出(chū)现(xiàn)爆雷(léi)的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个基(jī)准：有大的(de)国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一(yī)下今年(nián)房(fáng)地产的开发资金来源(yuán)，可以发现，其(qí)实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房(fáng)企(qǐ)贷款的(de)，房企的主(zhǔ)要资金来源来(lái)自新盘的销售。但今(jīn)年新(xīn)房的销售情(qíng)况相较一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个(gè)行(xíng)业出(chū)现了一个很(hěn)明显的分化，无(wú)论(lùn)是在(zài)销售，还是融资(zī)等(děng)各个方面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房企在资本(běn)市(shì)场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊(kān)》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的(de)赢家(jiā)”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低水平(píng)；利润率(lǜ)是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是(shì)否也是业内最低的；这些都是(shì)我们看重(zhòng)的一家房企的(de)综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条(tiáo)件的房企(qǐ)并不多。即便是在国(guó)央(yāng)企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截至2022年(nián)末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发(fā)展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控(kòng)股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其(qí)重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即便是有着(zhe)较稳健特色的(de)国央企房企，其财务指标(biāo)称得上完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加值得(dé)注意的(de)是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至(zhì)地(dì)方国企开始大举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又(yòu)进(jìn)一步考验着国(guó)央企的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏把(bǎ)握(wò)准(zhǔn)确(què)，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药(yào)”；但过于(yú)乐观的(de)预判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的(de)净借贷比(bǐ)例都(dōu)维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉(jué)到机会来了，其(qí)开始在一线城(chéng)市进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率也由此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块(kuài)也实现了快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预计(jì)今(jīn)年会(huì)有更(gèn此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读g)多的楼(lóu)盘(pán)入(rù)市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多(duō)弹药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在一线城市(shì)，另外(wài)一(yī)半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反(fǎn)，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到(dào)了(le)2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到(dào)机(jī)会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章(zhāng)法仍要(yào)小心，如果负债率(lǜ)扩张得太(tài)快，但未来的两年(nián)市场没(méi)有想(xiǎng)象得(dé)那(nà)么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)是否激进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率(lǜ)水平，在我看(kàn)来，这个比例(lì)如(rú)果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了(le)。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道红(hóng)线(xiàn)”对(duì)房企的净负债(zhài)率(lǜ)要求不得(dé)高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并没有那(nà)么快(kuài)，所以要规避公司净负(fù)债率提(tí)高到一个(gè)比较危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中(zhōng)国金茂、华(huá)发股份、越秀地(dì)产、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债率持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年期(qī)间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明(míng)对比的是(shì)，华润(rùn)置地、中国海外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团、招商蛇口、龙湖(hú)集团(tuán)等房(fáng)企在践(jiàn)行较积极的(de)拿(ná)地策(cè)略(lüè)的同时，也(yě)较好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出(chū)，实(shí)际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看(kàn)国央企与民营房企(qǐ)，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而然(rán)就具有天然(rán)优势。

　　虽(suī)然(rán)对(duì)比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更(gèng)加看好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意(yì)味(wèi)着(zhe)，民(mín)营企业(yè)中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数(shù)民营房(fáng)企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的(de)十大流通(tōng)股东(dōng)中新进了(le)“中(zhōng)国工商银(yín)行股(gǔ)份有限公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合(hé)型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六组合”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报(bào)，该资(zī)产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其(qí)自(zì)身(shēn)的基本面表现存在(zài)一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规(guī)模(mó)、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现(xiàn)了(le)较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润(rùn)依(yī)次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年(nián)一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集团(tuán)有(yǒu)近七(qī)成(chéng)营收来自(zì)杭(háng)州地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近(jìn)三年持续(xù)稳居杭(háng)州房企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充(chōng)同样较(jiào)为积极，根据(jù)诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续稳居杭州的(de)本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州的较(jiào)突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲(chōng)进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股价(jià)翻(fān)了超一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集(jí)团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团发布公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游(yóu)家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用(yòng)行业主(zhǔ)要包括(kuò)中介(jiè)服务、家用电器(qì)、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导致(zhì)上游不被看好(hǎo)，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法的思路(lù)渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其(qí)是(shì)偏消费(fèi)属性的家装家(jiā)居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新的(de)需求也会越来(lái)越(yuè)多。美国过去的数据充分说明(míng)了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和(hé)内装相(xiāng)关(guān)的(de)行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛(sài)道(dào)的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富安娜(nà)和水星家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线(xiàn)连收(shōu)七(qī)根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富(fù)安娜(nà)主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的(de)研发、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下(xià)，彼时包括公募的(de)中(zhōng)欧价(jià)值发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据(jù)了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值(zhí)派(pài)基金(jīn)经理曹(cáo)名长在管(guǎn)的产品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房地产产(chǎn)业链股票还有金(jīn)地集(jí)团和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前(qián)几年曾经风光一时的家居板块也因疫情(qíng)、消费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等(děng)多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩(jì)来看，无论是营收还是(shì)归(guī)母(mǔ)净利(lì)润，公(gōng)司(sī)都实现了(le)同比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他(tā)管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优(yōu)选和广发安(ān)宏回报均增加了(le)持股，而这(zhè)两只(zhǐ)产(chǎn)品也成(chéng)为志(zhì)邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的(de)两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的(de)全(quán)部三只产品均登榜十(shí)大流通股股东(dōng)，此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读其(qí)也成为他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的(de)物(wù)业股也越(yuè)来越被机(jī)构所青(qīng)睐(lài)，不过这类(lèi)标的大(d此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读à)多在香港上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业(yè)服务不是一个高毛(máo)利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望挣(zhēng)的(de)是市场化(huà)应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的(de)绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比(bǐ)是比较高的，每年到期(qī)的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的大部分项目到期(qī)之(zhī)后，经过两三轮合(hé)同周期还能(néng)做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提价的公司(sī)很(hěn)少，因(yīn)为物业(yè)公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这(zhè)些固定人员成本(běn)的年度增长，不过(guò)服务没(méi)有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能(néng)做到提价难度是非常大的。但(dàn)是该公司(sī)能在(zài)业内(nèi)做到到期(qī)之后提(tí)价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读