近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比，且绝大部(bù含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比)分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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