5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星(nián)一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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