5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头虎门销烟发生在哪里(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：虎门销烟发生在哪里“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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